2025년 6월 28일부터 시행된 주담대 규제의 또 다른 핵심 축은 전세대출 조건 강화와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제입니다.
특히 전세대출 보증률 축소과 신규 DSR 적용 강화으로 ‘갭투자’가 사실상 불가능한 갭투자 차단 환경이 조성됐습니다.
📌 이번 조치 핵심 2가지
- ✔ 전세대출 보증률: 90% → 80% (2025년 7월 21일 적용)
- ✔ DSR 규제: 신용·주담대 대출까지 소득 대비 연간 원리금비율 계산 기준 강화 → 대출 여력 ↓
🔍 전세대출 규제 왜 생겼나?
전세대출을 통해 갭투자하는 수요가 늘어나면서 투기성 거래가 증가했고, 이는 전세 가격·월세 상승을 초래했습니다.
정부는 이를 억제하기 위해 보증률을 낮추고 조건을 강화했습니다.
📊 전세대출 변화 전·후 비교
📉 정책 전세대출(버팀목) 최대 한도도 함께 축소됩니다.
예를 들어 수도권 신혼부부의 경우 기존 3억 → 2.5억, 청년 단독 세대는 2억 → 1.5억으로 줄어들어 실거주 전세도 예산 조정이 필요합니다.
| 항목 | 변경 전 | 변경 후 (7/21~) |
| 보증률 | 90% | 80% |
| 대출금액 | 보증금 전액 가능 | 최대 80%만 가능 |
| 신청 자격 | 거주 목적이면 대부분 가능 | 실거주자가 명확해야 승인 높음 |
⚠️ DSR 규제 어떻게 강화됐나?
- 📌 기존 DSR은 주택담보대출 위주 평가
- 📌 이번부터는 신용대출·자동차할부 등 전 금융권 대출 포함
- 📌 주담대 만기 30년 이하 → 매달 상환 부담 증가 → DSR 상한선 초과 시 주담대 신청 불가능
🧭 갭투자 차단 대응 전략
- ✔ 전세대출은 보증률 80%까지 가능한 자금 활용 계획
- ✔ 본인의 DSR 계산 후 대출 여력 파악 (은행 앱 참고)
- ✔ 기존 신용대출이나 할부 → 미리 상환해서 DSR 여력 확보
- ✔ 갭투자 예정자는 전세대출은 최소화하고 현금 자본 확보
- ✔ 자녀 또는 배우자 명의로 자금 분산 가능성 고려하기 (단, 리스크 있음)
📌 갭투자 차단 요약 정리
- 전세대출 보증률 ↓ → 갭투자 여지 축소
- DSR 강화 → 대출 여력 줄어 실수요 중심 시장 재편
- 갭투자 시나리오라면 자금 계획 필수, 아니면 전략 변경 필요
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